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【青商法律顾问文】购房的正确顺序

发布日期:2015-11-12     作者:

最近关于房产的消息很多,什么房价下降、《不动产登记条例》实施、“房产税”开征等等,无一不触动购房者的心,可想而知,房子对很多人来说还是一件“头等大事”。但是我们又发现,很多人在购房的时候过分关注地段、价格等等因素,而对购房行为本身可能的风险疏忽了。本专题就对购房的正确顺序作介绍:

序列一:认筹http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/PL04D1Mmcfjl7fCHZjXC6Z0LjU0CTWZwicq2UAlRhXmBZkCjhbQvCLlbl48BibpOzRdP3FDicSprViaSGDzjV89cFg/0

购房者看中了套房子,尤其在一手房中,经常有认筹的阶段。“认筹”这个概念的来源基本很难分得清楚,目前应用得最多的地方恐怕也在房产销售行业。

在法律上,能与“认筹”概念相对应的,可能也只有订金(非定金,两者有区别,慎用),但又不完全对应。订金一般适用于合同成立后,但是认筹往往客户与开放商又未签订合同。两者共通点是在客户决定不购房的时候,认筹的款项或订金都应该退还。

一般认为,认筹属于一种销售行为(这种说法仍有一定争议)。而在预售房产(俗称“卖楼花”)中,法律要求开发商必须取得预售许可证。而往往办理预售许可证程序复杂,需要时间长,不少开发商为了抢占市场先机,一般“低调”公开认筹。

不管认筹是否属于一种销售行为,少数开发商会利用认筹作为集资手段,一旦这些开发商资金链条断裂,有可能携款潜逃。因此,有意购房者交认筹金的时候应留意开发商的信用情况,可从多途径打听开发商信息。

 

序列二:按揭http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/PL04D1Mmcfjl7fCHZjXC6Z0LjU0CTWZw0uZa4KnibcRsSn8NgAJ30UIbKoNaJDM8nzicKtgrtMFuEzrcYZVpxZHQ/0

有人可能会问,房子还没买就要办按揭吗?这里说的按揭并非一定就是到银行办按揭,而是提醒购房者应在正式签房屋买卖合同前应先行了解按揭政策。

一些不负责任的房产销售人员可能为了拿下客户,即便客户的贷款条件明显不符合银行要求的情况下,也作出各种承诺。要知道购房与按揭是两个独立的法律关系,如果按揭办不下来而又已签订了购房合同,那么购房者仍然有付款义务。这对于经济上有一定困难的购房者来说,无疑是巨大压力。http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/PL04D1Mmcfjl7fCHZjXC6Z0LjU0CTWZw9IwJJBeRtsrY9iaric7XT0I7fzSUyRYTm5HuWr2XVD76tedeA1DYnibibA/0

 

序列三:签订买卖合同http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/PL04D1Mmcfjl7fCHZjXC6Z0LjU0CTWZwcfqCuPgjRYPicorXqHu7HdEA1zickp75ot8UoarNHFdLDGMoJjqXBFzA/0

当已经做好充分的准备后,签订合同已经不是十分重要的问题了。购房者面对繁杂的合同条款,可以“挑重要的看”,如交房时间、、办理预告登记证时间、办理房产证时间、精装修房的装修标准、前期物业管理合同条款等,以及相应的违约责任,这些都是一旦发生争议重要的维权依据。

 

其他:

婚前婚后房http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/PL04D1Mmcfjl7fCHZjXC6Z0LjU0CTWZwDCjHfbXZOUouoFP68ia5fUQ7asbDq6EFaibQb6f5MoiauQNcRkm7zib5eQ/0

这是很多男女以及父母亲关心的问题。一般来说,购房合同由男、女双方共同签订,房产也将登记在两人名下,这种情况双方都比较放心,都对房产有所有权,无需担心婚前还是婚后房产。

而在婚前购房,一方出资(也包括一方父母出资,包括全额付款也包括只支付首付款的情况)且房产只登记在该方名下的,那么婚后该房产仍属于个人财产。留意此种情况条件也是比较苛刻,要求的是一方的出资,如果男、女双方共同出资,那么则按照各自出资比例,认定房屋按照相应份额共有。因此,律师建议:为了避免争议,男神、女神共同出资购房的(即便是首付款),可以从各自的银行卡中支付房款,以便银行机构保留到各自的支付痕迹,以确认各自的付款比例。

 

除此之外,购房前还最好问清楚除购房款外,还需要的其他费用,如律师费、办证费、按揭费等等费用由谁承担等。

若然对以上种种还有疑虑,购房前可以委托律师帮助审查,以避免不必要的风险。

 

 

郭英东律师

珠海青年商会法律顾问

邮箱:13750036422@126.com